Entre o lar e a locação

Faltam poucos dias para o julgamento que pode alterar profundamente o mercado de locações imobiliárias. Isso porque o Supremo Tribunal Federal decidirá sobre a viabilidade de parte considerável das garantias em locações não residenciais.

Um dos direitos mais caros à manutenção de um padrão mínimo de dignidade é a impenhorabilidade do bem de família. Desde pelo menos o Código Civil de 1916, o bem de família impede que o imóvel usado como moradia seja vendido para pagar os credores de quem nele reside. Tamanha - e tão evidente - a importância do bem de família que os tribunais vêm ampliando sua aplicação, passando a proteger também o imóvel de pessoas solteiras, e até mesmo quando alugado a terceiros.

Entretanto, existem algumas exceções que permitem a perda do imóvel mesmo sendo ele único e de moradia, como se dá quando se exige do proprietário o IPTU e a pensão alimentícia de que seja devedor. E é justamente uma dessas exceções que está em julgamento no STF: o bem de família dado em garantia nas locações comerciais. Em um exemplo prosaico, seria a hipótese em que a mãe oferece seu único imóvel de residência em garantia da locação do imóvel onde funciona a empresa de seu filho. Caso ele atrase os aluguéis, poderá sua genitora ser desalojada?

Até o presente momento a resposta é positiva, pois a lei permite o sacrifício do imóvel residencial por obrigações decorrentes de fiança concedida em contrato de locação. Ocorre que o Min. Edson Fachin lançou voto divergente no julgamento há pouco referido, cujos fundamentos não são triviais. Ele entende que, comparando-se os direitos, a moradia tem maior peso que o recebimento dos aluguéis em locações não residenciais, e portanto, não seria justo tirar a residência de alguém para saldar a dívida locatícia de um estabelecimento.

O placar no STF está empatado em 4x4, faltando os votos dos Min. Gilmar Mendes, André Mendonça e Luiz Fux. O mercado já se manifestou, alertando para possíveis nefastas conseqüências caso acolhida a tese divergente, especialmente o encarecimento das locações diante da necessidade de se recorrer a garantias mais caras, como a fiança bancária.

• João Paulo Bezerra de Menezes-Advogado.